Requisitos legales para alquilar una vivienda turística en Málaga en 2026

El alquiler vacacional en Málaga capital es una oportunidad interesante para propietarios que quieren obtener ingresos con sus inmuebles. Sin embargo, en 2026 la realidad normativa es especialmente exigente debido a cambios legales recientes, especialmente la moratoria municipal que frena nuevas licencias de viviendas turísticas y la obligación de cumplir con registros y requisitos administrativos. A continuación te explicamos todo lo que necesitas saber para que tu propiedad cumpla con los requisitos legales para alquilar una vivienda turística en Málaga.

¿Qué se entiende por vivienda turística en Málaga?

Una vivienda turística, también denominada VUT (Vivienda de Uso Turístico), es un inmueble que se alquila temporalmente a turistas por períodos cortos (generalmente menos de 63 días) y que tiene un número o licencia de uso turístico válido.

Para que una propiedad sea considerada legalmente como alquiler vacacional en Málaga, debe cumplir con normas estatales, autonómicas y municipales, además de con las exigencias de registro y acondicionamiento de la vivienda.

Moratoria en nuevas licencias de alquiler turístico en Málaga (2025-2028)

En agosto de 2025, el Ayuntamiento de Málaga aprobó una moratoria de hasta tres años en la concesión de nuevas licencias para viviendas de uso turístico en toda la ciudad. Esto significa:

• No se pueden tramitar nuevas altas de VUT durante este periodo (hasta agosto de 2028) salvo excepciones muy concretas.

• La medida se tomó dentro del proceso de modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) con el objetivo de controlar la saturación de alojamientos turísticos y equilibrar el mercado de vivienda residencial con la demanda turística.

• Se aprovecha este periodo para consensuar nuevas reglas urbanísticas y de convivencia.

Aquí puedes ver el comunicado oficial del Ayuntamiento de Málaga.

¿Qué significa esto para ti como propietario?
Si tu propiedad ya estaba inscrita como VUT antes de la moratoria, puedes seguir operando legalmente (siempre que mantengas el cumplimiento de requisitos). Si aún no tenías licencia, no podrás obtener una nueva durante estos tres años salvo casos muy concretos (por ejemplo, ya iniciado procedimiento antes de la moratoria o situaciones urbanísticas excepcionales).

Requisitos obligatorios para que un alquiler vacacional sea legal

Aunque no se puedan obtener nuevas licencias de momento, los propietarios que ya tienen una vivienda turística deben cumplir con una serie de requisitos legales para operar correctamente:

1. Registro en el Registro de Turismo de Andalucía

Toda vivienda turística en Andalucía —incluida Málaga— debe estar inscrita previamente en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía. Esta inscripción te permite obtener el número oficial VUT que debes incluir en cualquier publicación de la propiedad.

2. Cumplimiento de condiciones de habitabilidad

La normativa regional y municipal exige que:

• La vivienda tenga una superficie mínima adecuada, por ejemplo, al menos 14 m² por cada ocupante o unos 25 m² como unidad mínima.

• Esté equipada con servicios básicos (agua, electricidad, ventilación, higiene y seguridad).

• Se cumpla la normativa de seguridad (extintores, iluminación de emergencia, etc.).

3. Consulta con la comunidad de propietarios

Según reformas recientes a la Ley de Propiedad Horizontal, es frecuente que la comunidad de vecinos establezca normas sobre el uso turístico. Aunque en Andalucía la necesidad de obtener permiso comunitario puede variar, siempre es recomendable revisar los estatutos y acuerdos comunitarios antes de ofertar tu vivienda como turística.

4. Obligaciones fiscales y comunicación de actividad

Aunque en Málaga la moratoria limita nuevos registros, todos los alojamientos turísticos activos deben:

• Estar dados de alta en Hacienda si generan ingresos.

• Presentar declaraciones fiscales correspondientes.

• En algunos casos, cumplir con obligaciones específicas de datos o comunicación al Ministerio o administración autonómica.

Sanciones por incumplimiento

Operar sin cumplir los requisitos legales de alquiler vacacional en Málaga puede acarrear sanciones que van desde fines económicas importantes hasta la inhabilitación de la actividad turística de la vivienda. En casos más graves, la publicidad en plataformas puede ser bloqueada o eliminada por las autoridades de registro o fiscalización.

Alternativa al alquiler vacacional en Málaga: el alquiler de temporada (menos de 11 meses)

Ante la actual moratoria y las restricciones sobre nuevas licencias, muchos propietarios buscan alternativas legales al modelo turístico tradicional. Una de las opciones más interesantes en 2026 es el alquiler de temporada o alquiler mensual, con contratos inferiores a 11 meses.

Esta modalidad se ha convertido en la solución ideal para quienes no pueden cumplir con todos los requisitos alquiler vacacional Málaga, ya sea por falta de licencia turística, limitaciones urbanísticas o restricciones de la comunidad de propietarios.

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Conclusión: ¿Puedo alquilar mi vivienda como vacacional en Málaga en 2026?

✔️ Sí, si tu propiedad ya estaba legalmente registrada como VUT antes de la moratoria y mantiene sus obligaciones de habitabilidad, seguridad y fiscales.
❌ No, si todavía no tenías licencia turística y deseas dar de alta un nuevo alquiler vacacional en Málaga capital antes de que termine la moratoria (hasta 2028 en principio).
⚠️ Importante: Las reglas pueden cambiar en función de ajustes del PGOU y de la normativa autonómica o estatal. Mantente siempre actualizado y, si lo deseas, cuenta con asesoría especializada para no perder oportunidades ni exponerte a sanciones.

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